こんばんは～

今日の昼ごはんは丸亀製麺の「かまたまうどん」のアイホームズです。

そんなこたーどでもいいって声が聞こえてきそうです。m(__)m

さて、タイトルにありますように本日は住宅ローンについて少々。

【実行金利について】

現在主な銀行では基準となる変動金利は2.475％と表示されております。

これは店頭金利といいまして、実際に借入をする時にはここから金利優遇というものが適用されます。

ちょっと前までは公務員の方や上場企業にお勤めの方だけの優遇でしたが、最近はほとんどの方が優遇を受けることが出来るようになっております。

フラット３５でさえＡプランとかＢプランとかいう名称で0.3％優遇なんてものがありますよね。

それと同じ理屈なのですが、多くの都市銀行などでは▲1.5％とか▲1.65％なんていう銀行もあります。

そうするとどうなるかと言いますと・・・

2.475-1.5＝0.975％

なんと１％を切る実行金利になったりするのです。（良い時代ですね）

【保証料について】

ひとつ注意していただきたいのは、都市銀行で借入をする時には、この金利とは別に保証料が必要です。

100万円を35年ローンで借りるのに2万600円くらい必要です。

3,000万円の借入をしようとすると約618,000円程必要ということです。

頭金を300万円以上ご用意されている方であれば心配ありませんが、そんなにないよと言う方はどうすればいいでしょうか？

都市銀行であれば、自己資金で用意できなくても実行金利に上乗せという形で保証料をまかなえる方法があります。

実行金利に0.2％上乗せでこれが可能となります。

（ただし、借入をする方の属性によっては0.3％だったりすることもあります。）

信用金庫で借りる場合は、金利上乗せと言う方法がありませんので、実際に支払うことになります。

自己資金がない場合は諸不要ローンという形で、その分も借入をすることになります。（諸費用ローンについては後述）

フラットの場合はこの保証料は必要ありません。

お国が保証してくれているからですね。

【団体信用生命保険について】

ただし、都市銀行や信用金庫の場合は、団体信用生命保険（略して団信と呼ばれます。別途費用はかかりません）が付帯しておりますので、購入後に借入したご本人が死亡もしくは高度障害になった場合は借入残高が相殺されます（分かりやすく言えばチャラになる）ので安心ですが、フラットでは任意保険となっております。（独自に特約料という名称をつけております）

35年間支払い続けると約200万円程支払う計算になります。

どちらが得なのかは明確になりませんので、あくまで借入をされるご本人が決定すべきですね。

当社では損得勘定についてはシュミレーションを作成して参考にして頂いておりますので、必要な方はお気軽にお申し出ください。

【諸費用ローンについて】

最近は、諸費用ローンの審査が厳しくなってきております。

理由は単純で、既借入者の方々で諸費用ローンを組んで購入された方の焦げ付きが増えてきているかららしいです。

購入を検討されている方は、諸費用分だけは何とか自己資金で用意できるようにしましょう。

今自分たちの貯金だけでは賄えない方はご両親に相談してみてはいかが？

カードローンとかはダメですよ。余計に審査が通りにくくなりますからね。

３千万円～３千５百万円の物件を購入しようとした場合は、通常仲介手数料や登記費用、火災保険料などで約260万円～280万円くらいかかるでしょうか。

でも当社であれば仲介手数料が不要になるケースがたくさんありますので、約120万円くらいで購入できますよ。（ちょっと宣伝です）

【収入合算について】

ご主人の年収だけだと、借入希望額にちょっと届かない場合、奥様が働いているとその年収分をご主人の年収に足して、ご主人の年収として計算してくれるというものです。（奥さまの年収全額ではありません）

奥さまが正社員であればあまり問題ありませんが、パートの場合は、これも今は審査が厳しくなっております。

ちょっと前まではほとんどの銀行で合算可能だったのですが、現在はパートだとまず収入合算ができません。（一部可能なケースもありますが）

ですので、パートの奥様の収入は住宅ローンの審査にはあてにしない方がよろしいです。

【審査】

そもそも審査ってどうやって行われているのでしょうか。

大きく分けて2種類あります。

一つは物件の問題。

銀行は土地建物を担保としてお金を貸してくれるのですから、この担保に問題があると貸してくれません。

担保評価が低いと申込金額に対して減額回答が来たりします。

新築であればまず問題ありませんが、中古物件の場合、昔法律をかいくぐって作ってしまったいわゆる既存不適格物件（容積率オーバーなど）だと、ちょっと厳しいかもしれません。

そしてもう一つは借入をしようとするご本人の問題。

まず、ご本人の過去の借入関係の調査があります。これを個人信用情報調査といいいます。業界ではこれおを略して「個信をとる」などと言ったりします。

カードローンの借入をされたり、車のローンを組んでいると、その情報が記録されている機構がありまして、そこに照会をかけて調査します。

過去に（さかのぼって５年と言われています）返済が滞ったりしているとその情報も記録されております。隠そうとしてもバレます。

そして、どこの会社に何年くらいお勤めか、国家資格が必要なお仕事であればどういう資格かなどを確認します。

そしてご年収のこと。

先程実行金利の話をしましたが、審査上では違う金利で審査をします。

これを審査金利と言いますが、現在はだいたい４％の金利で審査をしている金融機関が多いようです。

そうするとどういう計算になるかといいますと・・・・

長くなりますので、この続きは明日に持ち越しますm(__)m

ではまたっ！

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